中创海洋关于房地产行业的投资逻辑 | 聚焦
一、六大因素支撑我国房地产中长期市场空间
今年以来，受房地产市场房住不炒等相关政策影响，市场担心未来房地产销售会持续萎缩。但诸多因素支撑我国住房需求提升仍有较大空间。
第一，城镇化推进，大量农村人口持续进城
2018年我国常住人口城镇化率59.85%，仅相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。我国城镇化仍处于快速发展阶段，预计未来十年城镇化率年均提升1个百分点、年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。
第二，城市间人口迁移增加
区域经济发展不平衡推动人口从经济发展水平较低的地区向经济发展水平较高的地区迁移。2000-2015年城-城流动人口占全国流动人口比例从20.8%持续增加至37.9%。未来，城市间经济发展不平衡将推动人口持续从欠发达城市向较发达城市迁移。
第三，住房消费升级
一是观念升级。98年以前买公房，解决“有房住”问题。98年房改后住房消费商品化，满足便民化居住需求。进入21世纪，居民追求生活品质，住房消费持续升级，购买高品质商品房。二是区域升级，城市间由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级，城市内由老区旧宅到新区新房升级。三是品牌升级。购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。
第四，居住条件改善
一是住房质量改善空间大，根据2015年人口小普查，城镇家庭住房成套率仅85%，有20%是平房、41%是1999年以前修建。二是主力置业人口年龄中枢上移，住房改善需求增加、能力提升。20-60岁城镇主力置业人口总数在2045年以前稳定在5.5亿人左右，其中35-60岁改善需求年龄段占比由2020年63.2%提升至2030年68%。
第五，经济增长带动居民住房消费
国内外经验表明，经济发展会带动居民住房消费增加。 一是住户收入增长带动居民整体消费增长；二是随着温饱问题解决，经济增长对住房消费带动力增强。以我国为例，1985至2018年，我国城镇家庭消费中用于居住的消费支出占比由4.8%提升至24%，98年房改后住房消费20年匹配的是改革开放40年经济大发展，未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。
第六，家庭结构变化，规模小型化
家庭结构持续小型化，裂生出更多住房需求。
我国家庭规模有进一步小型化空间：一是随着婚姻观念改变、成本提高和适婚人口性别比失衡，结婚率下降、离婚率上升，2018年全国结婚和离婚登记对数分别较2014年减少22.4%、增加22.7%。
二是现代城市生活方式下传统家庭功能弱化，子女婚后自立门户，三代及以上大家庭数量减少，一代和两代户增加。
终上所述，虽然从当前宏观调控政策上来看，国家出台一系列地产调控政策，尤其是金融政策在房地产领域进行收缩。中创海洋认为，从长远的眼光来看，这些都是有利于房地产往更为健康的方向发展。
此外，在经济下行压力日渐加大、中美贸易战深化的大背景下，我们判断房地产调控适度放松只是时间问题，但是“住房不炒”的基调是不会变的。
因此，从宏观层面上看，中长期房地产行业依然能够持续的发展。
二、宏观调控下房企如何生存发展？
房地产由于兼备投资属性和消费属性，在宏观调控趋严前房地产行业在高杠杆、高周转的背景下收获颇丰。因此当融资监管收紧，企业融资受限时，房地产企业迎来较大冲击。
那么，在当前的市场环境下，房企是如何调整生存呢？
通过研究发现，中创海洋发现在面对降杠杆带来的压力时，房企也开始抱团取暖合作开发，抑或重组并购，有的房企利用自身优势深耕区域市场，还有的房企以地产产业的转型与突破。主要体现在以下几方面：
1、融资收紧，并购加速
地产金融严监管环境下，金融机构的风险偏好、准入门槛大幅提升，投放总额受限，而金融资源也向大型房企倾斜。中小型房企一方面受存货去化放缓，另一方面前期融资集中到期不能接续，将导致现金流周转难以为继，向大型房企出让项目资产意愿提高，这些无形中加速房企间重组并购的脚步。
2、强强联合 合作开发
近两年来，合作开发正成为很多房企扩张规模的重要手段。在政策不确定、融资环境趋紧的当下，企业之间会自然而然地联合彼此优势，共同谋求发展。对于房企来说，这种态势为其提供了更多优质的合作伙伴与合作机会。房企“强强联合”不仅有利于未来市场集中度提高，也有利于房地产市场的健康发展。
比如，碧桂园和中梁两大房企充分发挥自身优势，各出所能共同开发地产项目。在2019年，两大房企第二次再度合作，共同打造芜湖繁昌碧桂园&中梁领域地产开发项目，该项目周边商业、学校、医疗及市政基础设施完善。在此之前，双方的第一次合作也是在繁昌县，开发项目为碧桂园·中梁双玺。
3、深耕区域地产 构筑企业自身发展根据地
星星之火，可以燎原。要获得未来的胜利，就需要从建立根据地开始。有了根据地，企业发展就有了堡垒，有了抵抗规模房企的基地，也是实现战略突围的重要方向。
纵观很多标杆房企，其在发展、壮大的全周期中，也都是先建立稳健的根据地，然后在根据地夯实和修炼能力，最终才逐步走上对外扩张之路。例如，中梁地产在向外扩张前已在温州深耕多年，稳占温州这个“山头”，在运营体系、产品力和服务力等积累丰富后，才逐步向外扩张。在2016-2018这一轮规模扩张过程中，中梁紧紧抓住三四线机遇下沉布局，实现了2018年挺进千亿阵营的战略目标。
4、构建“地产+”全新产业链打法
近年来，诸多房企发展地产业务的同时，开创一套以产业为依托的“产业制胜”的全新打法，助力企业在融资和拿地层面获得更多便利。
一方面，依托科技、养老和教育等基金，开发商能够减少融资阻力，维持融资规模，在融资成功后，再通过对应的下属子公司，定向“输血”给地产主业。
另一方面，地方政府在土地的出让模式上，已经从赚取一次性的土地出让收入切换成了追求土地坪效。可以看到的是，地方政府也的确在加大产业地块出让的比例，具备一定产业资源和运作能力的开发商将在拿地上更能获得地方政府的认可，从而拿到条件更好、价格更便宜的土地。
一些标杆房企当前已经在多个领域加快多元化产业布局，比如，碧桂园在今年年初，便提出了“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位，“地产、农业、机器人”的多元化发展布局，紧紧围绕地产主业挖掘新市场和新动能。
三、关于房地产可投资产
那么，宏观层面可行，头部企业资源更好，接下来的问题是实操层面，投资者应该怎么在该行业中实现投资收益呢？
其实，房地产投资的范畴很多，比如地产股权基金、配套资产ABS等（如下图），而且这些投资收益远大于置业投资。
很多人也许会担心这些产品的安全性，其实只要底层资产、担保以及房企信用度值得信赖，就无需过多忧虑。比如大房企的地产类债券基金、ABS类产品等等。
首先看房企信用资产，当房地产行业受宏观政策影响进行收缩时，在房企信用层面，资产投资风险收益将向核心信用资产进行收缩。优先保证企业的核心业务能够顺利运行，优先保证核心信用不出现违约风险。
再看项目层面，房企在收缩周期，为尽可能的争取更多自由现金流，房企会以项目为载体想方设法的通过各种手段提高存货销售和增加净融资，可投资资产会由核心资产向衍生资产延伸。
而不动产权益这个层面是房地产开发的终端环节，即房地产的最终产品，是普通老百姓可以直接参与的投资市场。这个层面相较于其他类型的产业基金、ABS产品来说，年华收益可能会比较低，但是不同城市不能一概而论，但从长远的眼光来看，投资收益比较稳定。
四、投资观点
综上，在当前政策与市场环境下，可以形成以下投资观点：
1、中长期房地产行业能够持续发展，阶段性的紧缩调整使得预期资产收益率提高；
2、房价不涨，房地产领域仍然有诸多资产和形式可以参与投资，可获得不错的风险收益；
3、在房地产紧缩政策下，头部房企更加可靠，头部房企的核心信用资产具备良好的风险收益平衡；
4、房地产项目层面的融资在紧缩周期会衍生出多种资产，纷繁复杂，投资过程中应该重点分析底层资产的真实可靠性。比如，与大房企合作的有信用担保的地产类基金或资产证券化产品。