中创海洋：买房与投资房地产基金，哪个更好？| 聚焦

2019-12-10

过去20年，房地产成为居民财富增长的主角，随着中国房地产市场进入下半场，在信贷紧缩的宏观调控背景下，买房、屯房、卖房的成本正在不断的攀升。

首先是房贷利率不断攀升，融360大数据究院11月份数据显示，全国房贷利率上行趋势已经持续半年。全国首套房贷款平均利率为5.53%，二套房贷款平均利率为5.85%，二者环比都上涨了1BP。其次是贷款额度趋严，据央行数据显示，2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元，同比增长17.8%，增速已经连续两年回落。

而且，交易层面多重受限，多地政府出台政策限制新房交易，有的地方需满2年甚至满5年才能上市交易。在如此大环境下，交易成本、交易时间大幅攀升，导致居民购房意愿明显下降。

虽然目前房地产在调控之下不景气，但业内人士判断未来房价上涨是大概率事件，原因何在？因为房价调控的有效方法是供需相结合，保持房地产开发投资适度增长与稳地价、稳房价、稳预期是一致的。房地产投资在下降，说明供给在减少。今年9月末，中国商品住宅库存已经回落到2012年水平，库存实际上已经大幅下降。如果未来供给持续地下降，那未来房价上涨就是大概率事件。

因此，在房价趋于平稳的阶段中，杠杆效应的大幅弱化和成本的增加使得过往单纯的买房投资模式不再有效。但新形势下未来房地产仍将是重要的财富载体，在这种背景下，房地产私募股权基金正逐渐成为投资者的首选。

投资地产基金正当时

现在正是房地产基金最好的投资时机。为什么这么说？因为市场调控，总体市场资金偏紧，所以可选择优质开发商股权合作，比如大房企合作，在地产金融严监管下，中小型房企由于资质情况欠缺，能够使用金融工具不多，金融资源将向大型房企倾斜。在这种大环境下房地产基金也能争取到更为有利的条件。

相比直接买房投资，投资房地产基金有哪些优势呢？

第一大好处是可以将资金交予经验丰富的专业人士管理，他们不仅会为投资者评估风险，还可根据市场变化情况进行主动管理，充分发挥投资管理方面的优势；同时，基金会与经验丰富的地产商等公司合作，为投资者及基金找来优质资产及资产营运管理。比如，中创海洋近一年开始战略布局房地产行业，在通过对项目分析和调研后，加入到在碧桂园中梁领域房地产项目中来，希望通过和大房企合作以及专业化管理，给投资者带来持续稳定的受益。

（中创海洋参与的碧桂园&中梁领域楼盘效果图）

此外，房地产投资基金同时兼顾了房产投资“看得见，摸得着”的安全性，与基金投资“统一管理，统筹资金”的高效性和专业性。房地产投资基金还免去了投资人后期维护的麻烦，所持物业的出租、修缮均有专业团队打理。换句话说，房地产基金可以被视为传统房产投资的升级版。

另外，纵观目前整个市场范围内的投资标的，符合未来发展趋势及政策要求的，专业有特色的地产基金投资为投资人创造的回报是最为稳定的。只要把握住行业机会，跟踪好形势，做到特色鲜明且有专业化的管理团队，地产基金未来的发展会更好。

因此，相比直接买房，房地产基金优势明显。

总而言之，中创海洋认为，房地产私募股权基金是市场不能忽略的重要力量，它是金融与地产结合的最大领域，也许将重构中国房地产格局，成为未来中国房地产市场的重要组成部分。

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